Инвестиции в зарубежную недвижимость
Все чаще отечественные инвесторы вкладывают деньги в зарубежную недвижимость, правда, по большей части с целью сохранения денег, а не с целью извлечения дохода. Однако многие наши соотечественники, насладившись приятным ощущением владения собственным домом где-нибудь в Италии или в Турции, начинают задумываться о том, как превратить свое замечательное приобретение в личный инвестиционный проект. Понятно, что этот вопрос волнует и тех, кто только собирается приобрести недвижимость за границей. Как вложить деньги так, чтобы недвижимость не стала финансовой обузой, а приносила прибыль, как минимум компенсирующую ежемесячные расходы на содержание и налоговые выплаты? Все зависит от страны, которую выбирает инвестор.
Россияне начали покупать недвижимость за границей относительно недавно. В прежние годы объекты выбирались, как говорилось в политической рекламе того же времени, сердцем — инвестор выбирал страну, которая ему нравилась и в которой его устраивали цены на недвижимость. Теперь же соотечественники задумываются и над тем, во что им обойдется обслуживание недвижимости, ведь сегодня недвижимость за рубежом можно купить, имея на руках всего лишь 15-20 тысяч долларов. И это действительно возможно, потому что во многих странах существуют ипотечные программы с достаточно низкими ставками кредитования и доступные для иностранцев. Как мы уже говорили, около 90% россиян приобретают недвижимость за границей для собственного проживания, но около 10% рассматривают приобретение жилья как инвестицию. И количество последних растет год от года. Наибольшей популярностью пользуется жилье возле моря, которое рассматривается как весьма выгодное инвестиционное вложение: цены на нее стабильно растут, ее можно сдавать в аренду, несколько раз в год ею можно воспользоваться для отдыха. При этом многие наши инвесторы полагают, будто Европа — это всегда дорого, но надежно и качественно, а все прочие страны — дешево и непредсказуемо. С этим можно поспорить, хотя многие курортные страны действительно лишь недавно начали предлагать услуги по управлению жилыми комплексами. Компании, специализирующиеся на таком управлении, берут на себя коммунальное обслуживание и сдачу жилья внаем в отсутствие владельцев, беря за это около 15% от стоимости аренды.
Будьте особо осторожны при приобретении недвижимости в курортных районах Европы. Хотя агентства действительно обслуживают вашу недвижимость за оговоренный процент от стоимости аренды, они не возьмут на себя ответственности за ее простой. Сегодня предложение на рынке курортной недвижимости в Европе значительно превосходит спрос. В поисках цен на недвижимость в Коста-Дель-Соль вы найдете множество агентств. Введя запрашиваемые параметры (название курорта, тип недвижимости (дом, таунхаус, апартаменты и т.д.), количество комнат, наличие бассейна, удаленность от пляжа и т.д.), вы получите огромное количество предложений со скидками более 70% и финансированием банка с нулевым первым взносом. Разве это не чудо — за 111 тысяч евро с нулевым первым взносом и неприлично низким процентом за кредит купить пентхаус площадью 116 кв. метров в одном из лучших курортов Коста- Дель-Соль на территории гольф-комплекса, с современным ремонтом, мебелью и паркоместом? Все было бы замечательно, если бы вы собирались там жить. Однако на рынке курортной недвижимости в Европе настолько высокая конкуренция, что сдать купленные апартаменты, даже на пике сезона, будет крайне проблематично. Более того, сезон достаточно короткий, а в остальное время эти апартаменты будут почти гарантировано простаивать. Не забывайте, что пока ваша недвижимость простаивает, вы продолжаете платить налог на нее и оплачивать услуги агентства по обслуживанию ваших апартаментов. При таких условиях можно ли покупку недвижимости назвать удачной? Однозначно на вопрос можно ответить, только зная цель приобретения: если вы купили апартаменты для постоянного проживания, то это хорошая покупка, если купили в качестве инвестирования — то очень сомнительная.
Ипотечное кредитование за рубежом
Как мы не раз говорили, именно приобретение недвижимости с помощью заемных средств приносит максимальный доход (если вы, конечно, именно инвестируете, а не покупаете объект для собственного удовольствия, чтобы проводить там месяц-другой пару раз в год, как часто поступают наши соотечественники с заграничными квартирами и виллами). Даже те, у кого есть необходимая сумма, предпочитают вложить ее в другие активы, а недвижимость покупать в кредит, и за рубежом подобные операции выгоднее, чем в России.
Ставка ипотечного кредитования в странах Европы не превышает 5-6% годовых, что намного ниже процента по кредиту в России. Кроме того, получив кредит у солидного европейского банка, покупатель обретает вполне европейскую респектабельность. С другой стороны, наши соотечественники в последние годы покупают так много недвижимости за рубежом, что банки постепенно привыкли к нам и относятся с меньшим подозрением.
Условия кредитования в Европе значительно выгоднее российских: в среднем процент по кредиту составляет всего 5,5-6% годовых (против 12-15% в России), срок кредитования — от 10 до 25 лет, сумма кредита — до 50-70% от стоимости объекта в зависимости от конкретных условий.
Проще всего получить кредит на Кипре и в Испании: срок кредитования от 5 до 15 лет, проценты от 4 до 5,7% годовых, первоначальный взнос 3040% в зависимости от документов, представленных заемщиком. Банки Кипра имеют офисы в Москве, так что покупатель вообще может оформить ипотечный кредит, не выезжая из России; испанские банки оформлением ипотечных кредитов в России не занимаются, за кредитом надо ехать в Испанию. Максимальный размер кредита в Испании может достигать 100% от стоимости недвижимости, и предлагаются дополнительные льготы, например, отсрочка начала выплаты сроком до года; кроме того, можно найти банки с еще более низкой ставкой кредитования — 3,5-5% годовых. Так что в Испании готовы продать недвижимость любому покупателю. Кстати, аналогичная ситуация сложилась и в Объединенных Арабских Эмиратах, где для получения кредита достаточно внести всего 10-20% от стоимости объекта.
В Германии кредит предоставляется на срок до 10 лет под 4,5-5,3% годовых, и обращаться за ним надо тоже непосредственно на территории страны. Не будет сложностей и с получением кредита во Франции (ставка 4,5-6% годовых) и Италии. В Англии, которую вслед за олигархами полюбили и представители среднего класса, получить кредит сложнее, но ставка там тоже невысока — 5-6,5%. Прочти всегда банки выдают кредит под залог приобретаемой недвижимости и иногда требуют предоставления документа об официальной зарплате заемщика в стране проживания и о недвижимости, имеющейся у него на родине. Хорошая зарплата и наличие недвижимости практически гарантируют предоставление кредита, от них также могут зависеть срок и проценты.
Однако российские покупатели часто не знают о том, что на Западе условия ипотечного кредита не фиксированы на весь срок кредитования (как в России), а подлежат пересмотру раз в 2-3 года. Это означает, что, получив кредит, вы через оговоренный срок должны встретиться с представителем банка и обсудить ситуацию на рынке. Как правило, ситуация не улучшается и клиенту объявляют о повышении процента. Если в результате объем выплат превышает финансовые возможности клиента, ему приходится обращаться в другой банк за дополнительным кредитом. (Это, кстати, еще один аргумент в пользу покупки объекта с целью сдачи его в аренду.)
Российские банки не занимаются кредитованием зарубежной недвижимости по той простой причине, что приобретаемый за рубежом объект недвижимости не может стать залогом по кредиту. Ведь если у заемщика возникнут проблемы и он не сможет выплатить кредит, то отчуждение недвижимости в пользу банка придется вести через суды иностранных государств. Это очень долго, дорого и неудобно.
Правда, вы можете получить потребительский кредит под залог любой имеющейся у вас в России недвижимости (так называемый нецелевой ипотечный кредит). Стандартные условия подобных кредитов таковы: первоначальный взнос — 50-80% от стоимости объекта, сроки — 5-10 лет, ставка — 15-20% годовых. При выдаче потребительских кредитов под залог жилья банки не так скрупулезно проверяют платежеспособность заемщиков и не требуют документов об официальной зарплате. Если же у вас есть почти вся сумма и не хватает каких-то 20-30 тысяч евро, можно взять потребительский беззалоговый кредит. У него два недостатка: ограничение по сумме (не больше 1,2 миллиона рублей) и высокий процент — 20% и даже больше. Условия достаточно жесткие, однако есть свой плюс: российские банки снисходительнее относятся к тому, что клиенты не всегда могут объяснить происхождение своих доходов, а для иностранных банков это вещь совершенно невозможная.
Куда еще можно вложить деньги за границей
Самыми перспективными странами остаются государства Восточной Европы, недавно вступившие в Евросоюз. Цены там пока невысоки, рост рынка недвижимости — многообещающий, и неплохие возможности сдачи в аренду. В первую очередь надо упомянуть Болгарию, Черногорию, Сербию и Словакию. Во всех этих странах активно работают зарубежные инвесторы, но и россиянам там есть чем заняться. В Болгарии разработаны государственные программы для россиян специально для приобретения недвижимости (отдельно можно упомянуть специальные программы для пенсионеров), к тому же предоставляются дополнительные льготы тем, кто уже купил недвижимость или инвестировал в строящиеся объекты. К числу недооцененных инвесторами стран можно добавить Португалию, которая сейчас пребывает в кризисе, однако ее рынок недвижимости выглядит весьма многообещающим. Если вам не нравится Европа, обратите внимание на другие континенты. Сингапур, Доминиканская республика, Панама…
Как мы уже говорили, россияне приобретают недвижимость в первую очередь для проживания, однако западные рынки недвижимости устроены так, что недвижимость не должна пустовать. В частности, в Европе, особенно на морских побережьях, все более популярной становится продажа жилья с обязательной сдачей в долгосрочную аренду, так называемый leaseback. Владелец купленного объекта, например квартиры в современном жилом комплексе, передает права на распоряжение своим новым приобретением администрации комплекса, которая подыскивает арендаторов и по указанию владельца распоряжается получаемой от аренды прибылью. Условия договора предусматривают бесплатное проживание в квартире владельца в течение месяца или двух в год. Срок аренды может достигать 49 лет, но возможны варианты. Это очень удобно для тех, кто покупает недвижимость именно с целью инвестирования.
Инвестировать деньги можно не только в жилую и коммерческую недвижимость, но и места отдыха. Отдыхают люди в разных местах, от живописного Подмосковья до очаровательного черноморского побережья.