Инвестиции в недвижимость
Как мы уже говорили, инвестирование в недвижимость требует разработки долгосрочной стратегии. Кроме того, она требует тщательного анализа того рынка недвижимости, на котором вы собираетесь делать покупки. Запомните: инвесторы покупают не недвижимость, а будущие доходы, другими словами, они вкладывают деньги в объекты, которые в течение долгих лет будут приносить стабильную прибыль. Ключевое слово тут — стабильность. Пусть эта прибыль будет не слишком высока, зато поступать будет регулярно и в постоянном объеме.
Недвижимость стабильно растет в цене
Если вы приобретаете недвижимость в благополучном с точки зрения экономики регионе, то эта недвижимость будет постоянно дорожать. Более того, даже депрессивные на сегодняшний день регионы в недалеком будущем могут стать перспективными, а ведь сегодня объекты недвижимости там стоят сущие копейки. В качестве примера можно привести Подмосковье: еще десяток лет назад живописные городки на границах Московской области мало кого интересовали, а сейчас жители мегаполиса охотно покупают там дома, кто для летнего отдыха, а кто и для того, чтобы перебраться туда после выхода на пенсию, и цены на недвижимость в средней полосе России растут стабильно и существенно.
Даже приобретая недвижимость в крупном городе, где цены уже кажутся запредельными, вы вряд ли проиграете. Динамика цен последних лет показывает, что если спад на рынке недвижимости и состоится, то будет весьма незначительным (не достигнет даже 10%) и недолговременным; другими словами, не выйдет за пределы обычных сезонных колебаний. А поскольку покупка недвижимости — это долгосрочная инвестиция, то конечная прибыльность этого проекта представляется несомненной.
Однако история российского рынка подтверждает, что кратковременные спады в результате глубоких экономических потрясений возможны. Например, в результате кризиса 1998 года по итогам года стоимость квадратного метра в той же Москве, где все только дорожает, снизилась на 6%, в Санкт-Петербурге — на 5%, в Твери — на 26%, в Екатеринбурге — на 38%, в Новосибирске — на 44%.
Недавний кризис 2008 года также снизил аппетиты инвесторов. Так, снижение стоимости квадратного метра в Москве от исторического максимума, достигнутого в 2006 году, составил 20%, в Санкт-Петербурге — 24%, в Твери — 30%, в Новосибирске — 30%. Тем не менее следует отметить, что уже к 2012 году рынки недвижимости большинства крупных городов успели восстановиться, но опять же далеко не все.
Как покупать недвижимость
Профессионалы советуют начинать инвестировать в недвижимость на том рынке, который вы лучше всего знаете, т.е. в вашем районе города. Это удобно и не требует дополнительных усилий: вы ведь все знаете о своем районе, не так ли? Кроме того, вам проще будет присматривать за своей недвижимостью после того, как сдадите ее в аренду, и для встреч с арендаторами не придется ездить на другой конец города и тратить на это полдня.
Еще один совет от профессионалов: создавайте портфель недвижимости, другими словами, не ограничивайтесь покупкой одного объекта. После того как вы совершите первую покупку, приобрести второй объект вам будет значительно проще. А когда вы разберетесь в “кухне” купли-продажи на рынке недвижимости, можно перейти к более рискованным инвестициям — в другом городе, в курортной местности и за рубежом.
Главное, что от вас требуется, — изучить рынок и убедиться, что недвижимость, которую вы хотите купить, можно будет с прибылью сдать в аренду. Кроме того, вы должны подсчитать расходы на приобретение объекта, на его содержание, поддержание, налоги и приносимые им доходы после приобретения. Финансирование покупки должно быть таким, чтобы арендная плата как минимум покрывала выплаты по кредиту (если недвижимость приобретается в кредит) и прочие расходы, а в идеале — обеспечивала вам дополнительную прибыль, которую вы могли бы использовать либо для инвестирования в следующие объекты, либо для досрочного погашения кредита.
Инвестор должен определить, в какую недвижимость он будет вкладывать деньги — первичную или вторичную. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Так, для целей аренды выгоднее покупать жилье на вторичном рынке, потому что в него не надо вкладывать дополнительные средства, а можно сдавать хоть на следующий день после покупки. Если же вы приобретаете жилье без помощи кредита и вам не требуется как можно скорее начинать получать от него прибыль, вложите деньги в строительство нового жилья. Если вы найдете объект, строительство которого только начинается, то цена за квадратный метр будет невысока, но она вырастет по мере приближения к дате сдачи объекта. Если цены растут очень быстро, вы можете использовать покупку недвижимости на первичном рынке для спекулятивных сделок.
Тут, правда, следует упомянуть о рисках инвестирования в первичный рынок. Дело в том, что далеко не каждый начатый объект строительства сдается в срок. Этому есть как объективные, не зависящие от застройщика, причины, так и причины, непосредственно связанные с конкретной компанией. Поэтому обязательно изучите репутацию компании, прежде чем вписываться в строительные проекты.
Кроме того, планировка квартиры или другого объекта недвижимости в процессе строительства может быть изменена без вашего на то согласия. Некоторые компании требуют доплату по мере хода строительства, тем самым завышая конечную стоимость приобретения жилья. Не забывайте и об отделке. Квартира может сдаваться клиенту “под ключ”, а может не включать буквально ничего — т.е. вам сдадут голые и весьма кривоватые стены. Расходы на отделку такого жилья могут составить ощутимую часть бюджета.
Говоря о рисках, следует упомянуть о том, что продажа строящегося жилья осуществляется по двум схемам: по схеме долевого строительства, когда ваши права как покупателя жилья и обязанности строительной компании как продавца жилья четко прописаны и защищены законом. При таком оформлении отношений в случае нарушения застройщиком своих обязательств у вас имеются права требовать уплаты неустойки, возврата средств, а также другие немаловажные права, которые обязательно будут прописаны в договоре. Работа по такому договору защищает вас на законодательном уровне.
Второй вариант, который раньше применялся повсеместно, а в настоящее время применяется в силу закона реже и реже — договор соинвестирования. Здесь, по сути, вы выступаете инвестором в строительный объект и посему делите риски наравне с застройщиком. Что из этого вытекает? То, что нарушение сроков сдачи, перепланировки, возникающие дополнительные расходы считаются нормой по такому договору. Вы инвестор, а не покупатель жилья, значит, риски ваши. Это вовсе не значит, что вас обязательно обманут, как мы уже говорили, до недавнего времени все застройщики работали именно по таким договорам, но тем не менее надо понимать, что защищенность ваша будет меньше.
Сдавать квартиру или жить в квартире, купленной на первичном рынке, первый год (а то и больше) после сдачи будет, скорее всего, тяжело. Во-первых, некоторые моменты бытового характера (лифт, вывоз мусора, электричество, вода) могут быть еще не урегулированы. Во-вторых, заселяется в той или иной степени весь дом. А это означает, что во всем доме будут делать ремонт, степень которого, как вы понимаете, может быть разной — от поклейки обоев до выламывания стен. Так что от звука дрели и прочих “радостей” можно будет отдохнуть разве что глубокой ночью.
В целом самый общий совет можно сформулировать так: если у вас достаточно средств и вы никуда не торопитесь, выбирайте объект на первичном рынке; если же средств недостаточно и времени нет, то лучше действовать на вторичном рынке.
В пользу вторичного рынка говорит и хорошо развитая инфраструктура района, который давно заселен и обжит. Новые объекты нередко строят на окраинах города, где такой инфраструктуры еще нет. В последние годы широко распространилась так называемая точечная застройка, когда новые объекты возводятся в уже плотно застроенных старых районах. Купить квартиру в таком объекте очень выгодно, однако надо обращать внимание на качество строительства. Следите за публикациями в местной прессе — бывают случаи, когда строительство ведется с нарушением строительных норм. Если вы вложили деньги в такой объект, то вернуть их будет довольно сложно, так как желающих покупать проблемные квартиры найдется немного.
Кроме того, вам надо изучить все возможности кредитования, которые предлагаются на вашем рынке. Чем больше доля заемных средств в вашей покупке, тем выше прибыль, однако при очень высоких ставках ипотечного кредита ежемесячные выплаты банку могут оказаться слишком масштабными. Поэтому, прежде чем подавать в банк заявку на предоставление кредита, выясните, за какую сумму можно сдать в аренду тот объект, который вы хотите приобрести. Советуем начинать с небольших и недорогих квартир, на которые всегда есть спрос на рынке аренды, т.е. с одно- и двухкомнатных.
И помните: с ростом инфляции и общей неопределенности на финансовых рынках все больше инвесторов переходят на “твердые” активы. Неслучайно цены на недвижимость постоянно растут — все больше людей поняли все преимущества этого вида инвестирования. Подумайте, какую часть средств вы можете направить на приобретение недвижимости, и начинайте исследовать рынок. Даже если вы не готовы к покупке прямо сейчас, хотя бы обдумайте все преимущества вложения в недвижимость.